1. Cấp giấy đỏ đất mua giấy tay
Tháng 12-2003, tôi có mua một mảnh đất đã có giấy tờ hợp lệ. Nếu chỉ có hợp đồng viết tay với bên bán thì tôi có được cấp giấy đỏ hay không?
Tạ Thu Ngân (Bình Chánh, TP.HCM)
Bà Bùi Ngô Thị Mỹ, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Phú Nhuận, TP.HCM:
Theo khoản 1 Điều 11 Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-7-2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển quyền có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Đối với trường hợp của bà, cơ quan thẩm quyền sẽ có cách giải quyết cụ thể sau khi xem xét lại hiện trạng đất như có vướng quy hoạch, có bị tranh chấp hay có bị xử lý vi phạm trong thời gian sử dụng đất hay không.
2. Đòi lại nhà bị quản lý
Năm 1989, trước khi xuất cảnh định cư, mẹ tôi đã giao cho nhà nước quản lý căn nhà của tổ tiên để lại. Nay gia đình tôi muốn nhận lại nhà này nhưng UBND quận không đồng ý với lý do cần thu hồi để bán đấu giá. Cách xử lý này đúng hay sai?
Địa chỉ email này đã được bảo vệ từ spam bots, bạn cần kích hoạt Javascript để xem nó.
Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:
Thư bạn không nói rõ căn nhà đã bị nhà nước quản lý theo diện nào và trên thực tế nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng hay chưa. Theo các điều 1, 2 Nghị quyết 23 ngày 26-11-2003 của Quốc hội, nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách và việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà, đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà, đất đã ban hành trước ngày 1-7-1991 (ngày Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực).
Nếu căn nhà trên đã được nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách như cải tạo nhà, đất cho thuê; quản lý nhà, đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài v.v... thì gia đình bạn không thể đòi lại. Trường hợp thực sự có khó khăn về nhà ở thì chủ sở hữu nhà được nhà nước tạo điều kiện để cải thiện chỗ ở.
Ngược lại, nếu chỉ mới có quyết định quản lý và đến giờ nhà nước vẫn chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng thì nhà nước cho phép người đang trực tiếp sử dụng (là chủ sở hữu nhà tại thời điểm quản lý, người thừa kế hợp pháp...) được thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Trường hợp người đang trực tiếp sử dụng là người thuê, mượn, ở nhờ từ trước khi nhà nước có văn bản quản lý hoặc người đang trực tiếp sử dụng nhưng không có giấy tờ chứng minh thuộc một trong các đối tượng quy định trên thì UBND cấp tỉnh hoàn thành thủ tục pháp lý xác lập sở hữu toàn dân. Người đang trực tiếp sử dụng được tiếp tục sử dụng và phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định về sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu toàn dân.
3. Ghi nợ tiền sử dụng đất
Tôi định xin phép chuyển 200 m2 đất vườn sang đất ở nhưng lại chưa có khả năng đóng tiền sử dụng đất. Vậy tôi có thể xin ghi nợ hay không?
Tô Phước Linh (Đồng Nai)
Ông Đặng Minh Nguyên, Phó phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh, TP.HCM:
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 84 nêu trên, hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị được ghi nợ kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa nợ tiền sử dụng đất đã ghi trên giấy chứng nhận.
Ông có thể nộp đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất để được UBND cấp huyện xem xét, giải quyết.
4. Công chứng hợp đồng thuê nhà?
Tôi tính thuê một căn nhà ở quận 1, TP.HCM để ở. Căn nhà đó chưa có giấy hồng. Vậy tôi có phải đi công chứng hợp đồng thuê nhà hay không?
Nguyễn Văn Tùng (Quận Thủ Đức, TP.HCM)
Ông Hoàng Mạnh Thắng, Phó phòng Công chứng số 7, TP.HCM:
Theo các điều 91, 93 Luật Nhà ở, trong giao dịch cho thuê nhà ở thì nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn nhà còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng.
Như vậy, việc đi công chứng hợp đồng thuê nhà trên chỉ được đặt ra khi căn nhà có giấy hồng và thời hạn thuê nhà trên sáu tháng.
5. Công nhận diện tích đất chênh lệch
Năm 1995 tôi được cấp giấy đỏ với diện tích 850 m2. Nhưng qua đo đạc của cán bộ địa chính xã thì diện tích đất thực tế của tôi nhiều hơn 30 m2 so với giấy đỏ. Hiện tôi đang sử dụng ổn định phần đất chênh lệch trên, được UBND xã xác nhận và không bị tranh chấp. Vậy tôi muốn điều chỉnh giấy đỏ cho đúng với thực tế thì có được hay không?
Nguyễn Hoàng Dũng (Long An)
Bà Huỳnh Thị Thanh Thảo, Phó phòng Tài nguyên và Môi trường quận 2, TP.HCM:
Liên quan đến sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu ranh thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm được cấp giấy đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì giấy đỏ được cấp theo đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích ghi trên giấy đỏ.
Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy đỏ mà diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy đỏ, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ông cần liên hệ với UBND cấp huyện để được xem xét, công nhận toàn bộ diện tích đất.
6. Không được đăng bộ đất
Đầu năm 2009 tôi có mua một mảnh đất của người hàng xóm. Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng hợp pháp. Sau đó, tôi đi làm thủ tục đăng bộ thì bị UBND quận từ chối với lý do mảnh đất đó đã bị cơ quan thi hành án kê biên để đảm bảo thi hành án vì người hàng xóm đang bị buộc phải thi hành một bản án. Việc từ chối này đúng hay sai?
Trần Thanh Hương (Bến Tre)
Bà Nguyễn Thị Ngọc Khuê, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tân Phú, TP.HCM:
Thông tư số 12 ngày 26-2-2001 của Bộ Tư pháp và VKSND tối cao về thi hành án dân sự quy định: Đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của tòa án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên các tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó.
Theo đó, khi mảnh đất trên bị chấp hành viên kê biên để đảm bảo việc thi hành án thì UBND quận không thể giải quyết cho bà được đăng bộ đất.
7. Bán đất chưa có giấy đỏ?
Năm 2007 tôi có mua giấy tay 60 m2 đất trong thửa đất đã có giấy đỏ. Nay tôi muốn bán đất đó hoặc xin phép xây dựng nhà ở thì phải làm sao?
Phúc Tâm (Quận Gò Vấp, TP.HCM)
Luật sư Trần Công Ly Tao, Đoàn luật sư TP.HCM:
Theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện đất có giấy đỏ, không có tranh chấp... Như vậy, nếu muốn bán số đất trên thì trước tiên ông phải làm thủ tục xin cấp giấy đỏ.
Về việc cấp phép xây dựng, theo Quyết định 04 ngày 7-1-2006 của UBND TP.HCM, người nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng phải nộp một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (trừ nhà ở riêng lẻ nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định sử dụng trước ngày 15-10-1993, phù hợp với quy hoạch xây dựng là đất ở...). Như vậy, khi chưa có giấy đỏ, ông chưa thể xin giấy phép xây dựng nhà ở trên đất trên