(CAO) Hỏi: Năm 2000, tôi có mua giấy tay 120m2 đất ở quận 2 nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay tôi muốn xin giấy phép xây dựng nhà ở có được không? Thời gian cấp giấy phép là bao lâu?
(Huỳnh Tấn Đ., ngụ ở Q.2, TPHCM)

Trả lời: Theo thư bạn trình bày, nếu thửa đất mà bạn mua chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể xin giấy phép xây dựng được. Vì theo quy định tại Điều 7 của Quyết định số 04/2006/QĐ-UBND TP.HCM (ngày 17-1-2006) của UBND TP. Hồ Chí Minh, khi lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp (do Tổng Cục Quản lý ruộng đất trước đây hoặc do Tổng Cục địa chính hoặc do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành), kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình mà trong đó có ghi diện tích đo đạc tạm thời hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ;

b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp để xây dựng công trình, kèm theo giấy tờ xác định chủ đầu tư đã thực hiện các yêu cầu nêu tại quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên. Trừ trường hợp quyết định giao đất cho cá nhân, hộ gia đình để xây dựng nhà ở riêng lẻ;

c) Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất để sử dụng vào mục đích làm nhà ở và các công trình khác, trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai qua từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp;

đ) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp gồm: Bằng khoán điền thổ hoặc trích lục, trích sao bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa; chứng thư đoạn mãi đã được thị thực, đăng tịch, sang tên tại Văn phòng Chưởng khế, Ty Điền địa, Nha Trước bạ;

e) Giấy tờ về thừa kế nhà, đất phù hợp với quy định của pháp luật về thừa kế;

g) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật;

h) Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyết định sử dụng đất được Ủy ban nhân dân phường - xã - thị trấn kiểm tra là đất đó không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân quận - huyện xác nhận kết quả thẩm tra của Ủy ban nhân dân phường - xã - thị trấn;

i) Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT, ngày 05 tháng 8 năm 1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT, ngày 29 tháng 4 năm 1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của Thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hoặc từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó;

k) Giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở theo quy định pháp luật.

* Trường hợp không có các loại giấy tờ quy định nêu trên, các trường hợp sau đây cũng được xem xét cấp phép xây dựng:

a) Đối với nhà ở riêng lẻ nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (thời điểm thực hiện chính sách về đất đai của Nhà nước), phù hợp với quy hoạch xây dựng là đất ở: chủ đầu tư phải có giấy cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về ranh giới thửa đất đang sử dụng không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân phường - xã, thị trấn nơi công trình xây dựng xác nhận.

b) Đối với công trình tôn giáo: phải được Ủy ban nhân dân phường - xã, thị trấn thẩm tra về đất không có tranh chấp, khiếu nại và được Ủy ban nhân dân quận - huyện xác nhận kết quả thẩm tra đó.

* Công trình dự kiến xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng loại công trình xây dựng không phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về thời hạn cấp giấy phép xây dựng, Điều 20 của quyết định này cũng nêu rõ: Đối với nhà ở riêng lẻ không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; Đối với các công trình còn lại không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.