TTO - * Tôi muốn mua 1 lô đất tại xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi, TP.HCM, diện tích 167m2 (10x16,7m). Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã tách thửa riêng, mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm và thời hạn sử dụng đến 2055.
Gia đình người bán đất có hai vợ chồng và con trai. Đất do người vợ đứng tên nhưng hiện đã chết, người cha và con trai đang đứng bán. Họ nói khi bán họ sẽ bao sang tên. Tôi muốn hỏi với tình trạng miếng đất như trên tôi có thể mua được không? Nếu mua thì cần làm thêm những thủ tục gì để có thể xây nhà ở?
Tôi chỉ có giấy KT3 thì có được đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ khi mua? Khi chuyển QSDĐ, tôi cần phải làm những thủ tục giấy tờ gì? Thời gian khoảng bao lâu? Nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để xây nhà tại thời điểm này thì phải đóng phí bao nhiêu? Quy định chuyển lên diện tích đất ở tối thiểu là bao nhiêu m2 (tôi không cần thiết phải chuyển hết)?
Hiện nay người đang đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ đã chết, vậy người chồng và người con có bán được đất và chuyển QSDĐ cho tôi? Nếu được thì tôi cần phải làm những giấy tờ gì để tránh tranh chấp và rắc rối về sau? Giấy chứng nhận QSDĐ với sổ đỏ là giống nhau hay khác nhau?
Hien-gmail
- Trả lời:
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất... khi có các điều kiện sau:
• Có giấy chứng nhận QSDĐ
• Đất không tranh chấp
• QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất
(Điều 106 Luật đất đai).
Hơn nữa, việc mua bán đất phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Để thực hiện việc mua bán đất theo đúng trình tự, thủ tục này, nhất thiết phải có giấy chứng nhận QSSĐ.
Theo thư bạn nêu, hiện giấy chứng nhận QSDĐ vẫn mang tên người đã chết, người chồng và con của người chết chưa được Nhà nước thừa nhận QSDĐ.
Do đó, để tránh vi phạm pháp luật và những rủi ro pháp lý có thể xảy ra với bạn khi mua bán đất bằng giấy tay, bạn nên nhận chuyển nhượng thửa đất sau khi những người thừa kế đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (nếu người chồng và người con của người đã chết là người được thừa kế đối với QSDĐ nói trên).
Trường hợp có nhiều đồng thừa kế khác, tất cả các đồng thừa kế này đều thống nhất trong việc chuyển nhượng thửa đất cho bạn. Khi đó, bạn có thể đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc bên mua và bên bán sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng hoặc chứng thực sau khi những người thừa kế đã hoàn tất thủ tục thừa kế QSDĐ và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Trong hợp đồng đặt cọc nên có những điều khoản cụ thể về thời gian để bên nhận cọc hoàn tất việc hợp thức hóa QSDĐ, về thời gian tiến hành ký kết hợp đồng mua bán sau khi bên nhận cọc đã được cấp giấy chứng nhận...
2. Điều kiện về hộ khẩu khi nhận chuyển nhượng QSDĐ:
Theo quy định tại nghị định số 181 ngày 29-10-2004 (khoản 3 điều 99), vấn đề hộ khẩu sẽ được không đặt ra trong trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ của bạn. Theo đó, việc cấp cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bạn cũng không phụ thuộc điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu của bạn.
3. Điều kiện về diện tích đất ở tối thiểu được xây dựng nhà ở:
Để được xây dựng nhà ở, phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và xin phép xây dựng. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04 ngày 3-4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở được xác định như sau:
• Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
• Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m
Theo quy định trên và nhu cầu sử dụng, bạn có thể xác định diện tích đất để xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Bạn nên liên hệ trực tiếp với UBND huyện Củ Chi để nắm rõ thông tin về quy hoạch sử dụng đất và được hướng dẫn cụ thể về việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện đúng quy định.
4. Quy định về giấy chứng nhận QSDĐ và sổ đỏ
Theo quy định, igấy chứng nhận QSDĐ do Bộ Tài nguyên - môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất.
Giấy chứng nhận QSDĐ là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190x265mm. Đối với bản cấp cho người sử dụng thì trang bìa có màu đỏ, chính vì vậy giấy chứng nhận QSDĐ được gọi nôm na là sổ đỏ.
Trân trọng.
Luật sư ĐOÀN THỊ NGỌC LINH
(VPLS Lê Nguyễn)