DN kinh doanh dịch vụ du lịch lữ hành lập hóa đơn như thế nào?

Tách sổ và chuyển mục đích thửa đất nhỏ hơn tiêu chuẩn

TTO - * Năm 2007 tôi có mua một miếng đất tọa lạc tại phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM, diện tích 56m² (4mx14m) thuộc khu vực dân cư tập trung, không thuộc diện quy hoạch dự án. Hợp đồng chuyển nhượng đã được UBND phường xác nhận, nhưng thời điểm đó tôi chưa có điều kiện để tách sổ và chuyển mục đích sử dụng.

Tôi muốn hỏi do đất mua trước thời điểm quyết định số 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực, nên liệu tôi có được tách sổ và chuyển mục đích sử dụng? Mong sớm được phản hồi. Xin cảm ơn.

Nguyễn Đình Thu (dinhthu@... )

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo điểm đ khoản 2 điều 1 của quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM thì các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực trước ngày quyết định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nghĩa là quyết định 19 nêu trên sẽ không áp dụng cho trường hợp của bạn.

Do vậy, bạn nên sớm liên hệ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND quận Thủ Đức để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc thửa đất của bạn có được chuyển mục đích thành đất ở cùng lúc với cấp giấy chứng nhận (do chuyển nhượng một phần) hay không phụ thuộc quy hoạch tại nơi thửa đất của bạn tọa lạc.

Theo quy định tại điều 30 của nghị định 181/2004/NĐ-CP, tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cụ thể thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết sử dụng đất.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Thân ái chào bạn.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

Người ngoại tình có bị pháp luật xử lý không?

Chồng tôi quan hệ bất chính, có con với người khác. Tôi có quyền đề nghị pháp luật giải quyết vi phạm của chồng tôi và người đàn bà kia không? Nếu được thì mức độ xử lý thế nào? Mong các bạn tư vấn cách giải quyết. (Thu Trinh)

Chúng tôi chung sống với nhau từ tháng 2/2000 nhưng đến tháng 7/2002 mới đăng ký kết hôn, đã có 2 con chung. Tôi là công chức nhà nước, thu nhập không cao. Chồng tôi kinh doanh mở công ty riêng là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình. Năm 2004, chồng tôi quan hệ bất chính và có con chung với người đàn bà khác.

Về tài sản, năm 2001 chúng tôi mua một ngôi nhà đã được cấp sổ đỏ mang tên cả hai vợ chồng. Tháng 7/2007, chúng tôi mua thêm một ngôi nhà khác và cũng đã được cấp sổ đỏ mang tên cả hai vợ chồng.

Tiền mua nhà, xây nhà và mua sắm các tài sản khác đều do chồng tôi làm ra, tôi không tham gia hay có đóng góp gì trong hoạt động kinh doanh của chồng.

Vậy xin hỏi: Chúng tôi chung sống từ tháng 2/2000 nhưng đến tháng 7/2002 mới đăng ký kết hôn. Vậy thời điểm hôn nhân được xác định từ thời điểm nào? Những gì được xác định là tài sản chung của vợ chồng tôi? Và tôi có quyền đề nghị pháp luật xử lý hành vi vi phạm của chồng tôi và người đàn bà kia không? Hành vi của họ bị xử lý như thế nào?

Trân trọng cám ơn sự tư vấn của các bạn.

Theo luật sư Nông Thị Hồng Hà, người vi phạm chế độ một vợ, một chồng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chịu mức phạt từ cảnh cáo tới mức cao nhất 3 năm tù, nếu hành vi đó “gây hậu quả nghiêm trọng” hoặc người đó “đã bị xử phạt hành chính về hành vi này mà còn vi phạm”.

Theo quy định của Nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 9/6/2000 và Thông tư liên tịch số 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP ngày 3/1/2001 thì đối với trường hợp nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng từ ngày 3/1/1987 trở đi đến trước ngày 1/1/2001 mà kể từ ngày 1/1/2001 cho đến ngày 1/1/2003 đã đăng ký kết hôn thì quan hệ của họ vẫn được công nhận là đã xác lập kể từ ngày họ bắt đầu chung sống với nhau như vợ chồng, chứ không phải kể từ ngày đăng ký kết hôn.

Như vậy, thời điểm được tính là vợ chồng của bạn là tháng 2/2000 tức thời điểm hai người chung sống.

Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình có quy định “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân”. Ngoài ra “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng”.

Do vậy tài sản chung của vợ chồng bạn sẽ là giá trị quyền sử dụng đất của hai mảnh đất và quyền sở hữu hai ngôi nhà trên và các tài sản khác mà vợ chồng bạn tạo lập được trong thời kỳ hôn nhân.

Theo quy định tại Nghị định số 87/2001/NĐ-CP ngày 21/11/2001 thì người “Đang có vợ hoặc đang có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người khác nhưng chưa gây hậu quả nghiêm trọng” sẽ bị phạt tiền từ 100.000-500.000 đồng và buộc chấm dứt quan hệ trái pháp luật.

Người vi phạm chế độ một vợ, một chồng còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 147 Bộ luật hình sự (với mức hình phạt từ cảnh cáo, cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc phạt tù với mức cao nhất đến 3 năm) - nếu hành vi đó “gây hậu quả nghiêm trọng” hoặc người đó “đã bị xử phạt hành chính về hành vi này mà còn vi phạm”.

Vì vậy, trường hợp chồng bạn có quan hệ bất chính, có con với một phụ nữ khác có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị xử lý về hình sự theo các căn cứ pháp lý nói trên.

Bạn có quyền đề nghị Chủ tịch UBND xã hoặc chủ tịch UBND huyện nơi cư trú xử lý (nếu thuộc trường hợp xử phạt vi phạm hành chính) hoặc Công an cấp quận, huyện xử lý (nếu thuộc trường hợp xử lý bằng biện pháp hình sự).

Luật sư Nông Thị Hồng Hà
Công ty Luật Hồng Hà
Số 8 Đình Ngang, Hoàn Kiếm, Hà Nội

Theo VnExpress

Điều kiện miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất

TTO - * Hai vợ chồng chỉ có duy nhất một căn nhà nát (thực tế chỉ có 4 bức tường, không ở được), mua được với giá rẻ do người cô ruột bán lại. Do chưa có tiền xây cất nên chúng tôi ở tạm tại nhà che mẹ ruột của tôi từ nhiều năm nay và để căn nhà nát trên trống không.

Nay do cần tiền muốn bán, vậy xin hỏi:

- Chúng tôi có được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản 25%? Nếu có, phải làm những thủ tục gì, với cơ quan nào khi chuyển nhượng để chứng minh đây là tài sản duy nhất?

- Nếu không được miễn, thì thuế 25% chênh lệch giữa giá bán và giá mua sẽ gây thiệt thòi vì chúng tôi không kinh doanh (giá mua ban đầu cực kỳ thấp do quan hệ trong gia đình nên có tính chất vừa bán vừa cho nên giá trị trên hợp đồng có công chứng so với giá hiện tại chênh nhau khá lớn). Xin hỏi chúng tôi phải làm thế nào để chứng minh được mối quan hệ ruột thịt nếu buộc phải chịu thuế chuyển nhượng 25%?

- Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân và khoản 2, mục III, phần A thông tư 84 quy định miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại VN. Khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất, người chuyển nhượng phải lập bản cam kết và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản cam kết.

Như vậy, xin hỏi luật có yêu cầu người bán phải đang ở/cư trú tại căn nhà muốn chuyển nhượng hay không? Rất mong được giải đáp. Xin cảm ơn.

Chi Pham

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo những quy định liên quan đến vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất thì pháp luật không buộc người bán phải cư trú tại căn nhà đó. Việc miễn thuế này sẽ được đặt ra nếu như ngoài căn nhà chuyển nhượng, bạn không sở hữu căn nhà (hoặc một phần căn nhà) nào khác.

Vì căn nhà bạn đang muốn bán là tài sản chung của vợ chồng, thế nên, để được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với toàn bộ thu nhập từ việc bán nhà thì cả hai vợ chồng bạn - tại thời điểm bán nhà - không sở hữu căn nhà nào khác (kể cả sở hữu chung với người khác).

Như thông tin nói trên, thì hai vợ chồng bạn đang ở tạm nhà cha mẹ ruột - và tôi hiểu rằng vợ chồng bạn không có quyền sở hữu căn nhà đó - vì thuộc quyền sở hữu của cha mẹ bạn (người đứng tên trên Giấy chứng nhận). Lúc này, căn nhà của bạn sẽ được xác định là nhà ở duy nhất, và thu nhập từ việc bán căn nhà này sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (Khoản 2  mục III, phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC).

Những căn cứ để xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai - điểm 2.5 khoản 2 mục III phần A Thông tư 84/2008/T-BTC.

Theo quy định tại điểm 2.5, khoản 2 mục II Phần D Thông tư 84/2008/TT-BTC thì hồ sơ trong trường hợp này bao gồm: (i) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; (ii) Giấy chứng minh quyền sở hữu nhà; (iii) Hợp đồng bán nhà; (iv) Giấy cam kết nhà ở là duy nhất. Bạn có thể nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản hoặc nộp trực tiếp tại Chi cục thuế nơi có căn nhà chuyển nhượng.

Liên quan đến thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản: sẽ được áp dụng theo một trong hai thuế suất (i) 25% trên thu nhập chịu thuế - nếu cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; (ii) 2% trên giá chuyển nhượng - nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan (khoản 2 Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC).

Thân ái chào bạn.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

Quy định về trị giá tính thuế phần mềm NK?

Bán nhà thừa kế khi có một người vắng mặt có được không?

Lập di chúc mà không cần có công chứng thì có hợp pháp không?

Làm mất dữ liệu của khách hàng phải chịu trách nhiệm gì?

Tôi đang lo lắng, mong các bạn tư vấn giúp. Tôi hành nghề tự do trong ngành tin học, có nơi nhờ tôi ghi lại hình ảnh từ đầu ghi hình camera của một cơ quan bảo vệ pháp luật sang ổ đĩa khác. Quá trình làm, tôi đã vô tình làm mất hết dữ liệu. Họ luôn dọa sẽ xử lý tôi bằng pháp luật (Trần Đình)

Tôi không có ký cam kết, làm hợp đồng và cũng không được cảnh báo bất cứ gì về mức độ quan trọng của dữ liệu, tôi chỉ nghĩ đây cũng chỉ là một khách hàng thông thường như bao khách hàng khác mà tôi từng làm. Vậy xin cho tôi biết trách nhiệm của cá nhân tôi trong vụ việc này ở mức độ nào.?

Tôi đang rất hoang mang lo lắng, bởi đây là dữ liệu quan trọng của một cơ quan bảo vệ pháp luật. Mong nhận được ý kiến tư vấn của các bạn để tôi yên tâm và có hướng giải quyết.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời bạn Trần Đình về việc vô tình xóa mất dữ liệu của khách hàng, thạc sĩ Phạm Thanh Bình tư vấn: Rất khó để quy kết trách nhiệm hình sự; phải chứng minh được hình ảnh thu từ camera là "bí mật Nhà nước” thì mới có thể xét trách nhiệm của anh về tội vô ý làm mất tài liệu bí mật nhà nước.

Với thông tin do anh cung cấp thì giữa anh và công ty thuê anh đã hình thành quan hệ hợp đồng dân sự. Theo quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự (BLDS) về hình thức của hợp đồng thì: “Hợp đồng có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định”.

Vì vậy, việc anh không ký hợp đồng bằng văn bản với công ty kia không có nghĩa là anh không có nghĩa vụ và trách nhiệm gì đối với việc thực hiện công việc xuất phát từ hợp đồng đó.

Công việc mà anh đã thực hiện phù hợp quy định của pháp luật về hợp đồng dịch vụ, đó là “sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ”.

Theo quy định tại Điều 522 BLDS về nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ thì bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ: “... Bồi thường thiệt hại cho bên thuê dịch vụ, nếu làm mất mát, hư hỏng tài liệu, phương tiện được giao hoặc tiết lộ bí mật thông tin”.

Theo các quy định vừa viện dẫn, quan hệ giữa anh và công ty thuê anh chỉ thuần túy là quan hệ pháp luật dân sự. Việc bạn vô tình làm mất hết dữ liệu có thể dẫn đến việc công ty yêu cầu anh phải bồi thường thiệt hại từ việc thực hiện Hợp đồng dịch vụ.

Tuy nhiên, việc đánh giá mức độ thiệt hại để xác định việc bồi thường thiệt hại phải dựa trên thiệt hại thực tế, theo quy định của pháp luật chứ không phải theo mong muốn của bên bị thiệt hại hoặc do bên bị thiệt hại là cơ quan Nhà nước hay là cá nhân.

Cũng sẽ rất khó để quy kết trách nhiệm hình sự cho anh trong trường hợp này vì khi làm việc, anh không được cảnh báo về mức độ quan trọng của dữ liệu. Mặt khác, cơ quan bị mất dữ liệu cũng phải chứng minh được hình ảnh thu từ camera đó là “bí mật Nhà nước” hoặc “bí mật công tác” thì mới có thể xem xét trách nhiệm của anh theo quy định tại Điều 264 hoặc Điều 287 Bộ luật Hình sự về hành vi vô ý làm mất tài liệu bí mật nhà nước hoặc tài liệu bí mật công tác.

Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Hồng Hà
Số 8 Đình Ngang, Hoàn Kiếm, Hà Nội

Theo VnExpress

Đất trồng cây lâu năm xin xây dựng nhà có được không?

Thủ tục hợp thửa đất chưa có giấy chứng nhận

TTO - * Mẹ tôi được tổ tiên để lại thửa đất vườn và làm nhà ở từ năm 1975, diện tích 2.000m². Năm 1995 mẹ tôi cho tôi ra ở riêng và làm cho tôi nhà cấp 4 diện tích 150m và một khoảng đất trồng cây vườn 650m² trong cùng thửa đất đó.

Năm 2003 đoàn khảo sát địa chính có đến đo đất và đã lập hồ sơ tách hai phần đất của mẹ tôi và chỗ tôi đang ở thành 2 thửa có 2 số hiệu khác nhau. Một đứng tên là mẹ tôi, một đứng tên tôi. Năm 2006 mẹ tôi làm sổ đỏ và đã nhận được sổ theo trường hợp quy định tại khoản 4, điều 50 Luật đất đai với phần diện tích và nhà 1.200m² (không phải nộp tiền sử dụng đất).

Bà có ý định để tôi đứng tên làm sổ đỏ nên chừa phần còn lại, nhưng đến nay tôi vẫn chưa làm. Hiện mẹ tôi thay đổi ý định, lấy lại đất và nhà, tôi cũng tự nguyện trả lại đất để bà làm thủ tục nhập lại hai thửa thành một và đứng tên chủ quyền như trước thì có hợp lệ? Nếu được thì thủ tục tuần tự như thế nào?

Liệu mẹ tôi có phải nộp tiền sử dụng đất ở cho ngôi nhà đã xây năm 1995 trên thửa đất đó không (diện tích sử dụng hai nhà gộp lại vẫn chưa vượt quá hạn mức được giao ở địa phương, hai nhà cách nhau khoảng 30m)? Mong được tư vấn. Xin cảm ơn.

khoa nguyen (beta2526@... )

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Để có thể tiến hành nhập 2 thửa đất trên thành 1 thửa duy nhất thì bắt buộc cả hai thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hợp pháp.

Trong trường hợp mẹ bạn trực tiếp đứng ra xin cấp GCN QSDĐ đối với phần đất bạn đang sử dụng từ năm 1995 đến nay thì bắt buộc mẹ bạn phải có văn bản thỏa thuận của bạn về việc bạn đồng ý để mẹ bạn đứng ra tiến hành thủ tục và đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Nếu thửa đất ở có vườn mà mẹ bạn dự tính xin cấp giấy chứng nhận không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì diện tích đất ở có vườn đó sẽ được xác định theo hạn mức giao đất ở quy định Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành (khoản 5 Điều 87 Luật Đất đai).

Trường hợp mẹ bạn được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì mẹ bạn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo Quyết định của UBND cấp tỉnh.

Đối với phần diện tích đất ở ngoài hạn mức giao đất thì mẹ bạn sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất do mẹ bạn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ một lần vào năm 2006 (trường hợp là lần đầu thì chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất) (khoản 1 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 về thu tiền sử dụng đất). Đối với phần diện được xác định là đất nông nghiệp thì mẹ bạn không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Khi đã có GCN QSDĐ hợp pháp của cả hai thửa đất thì mẹ bạn mới có thể tiến hành thủ tục xin hợp 02 thửa đất thành 1 thửa duy nhất. Theo quy định tại Điều 145 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, mẹ bạn cần chuẩn bị hồ sơ (nộp cho Phòng Tài nguyên -môi trường UBND cấp huyện nơi có đất) gồm có: đơn xin hợp thửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể hơn.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU