Đã cư trú tại Việt Nam hơn 12 năm, nay muốn nhập Quốc tịch Việt Nam được không?

Làm sao đòi được đất bị lấn chiếm?

TTO - * Nhà tôi mua từ năm 1970, có giấy tờ tay có chứng thực của chính quyền cũ. Diện tích ghi trong giấy tờ 4mx20m, nhưng thực tế là 4,2mx23m. Năm 1999, Nhà nước có kê khai nhà đất nhưng tôi vẫn lấy số liệu trong giấy tờ chứ không lấy theo số liệu thực tế, trong khi nhà bên cạnh khai bề ngang của họ lấn qua nhà tôi 0,2m.

Hiện tôi đang tiến hành làm chủ quyền nhà theo mẫu mới. Xin được hỏi:

1 - Giá trị pháp lý của bản kê khai nhà đất năm 1999, số liệu nhà đất của phòng tài nguyên - môi trường và của địa chính phường (theo tôi được biết là lấy theo số liệu kê khai 1999)?

2 - Tôi có được kê khai lại theo diện tích thực tế và xin hợp thức hóa làm giấy chủ quyền, bao gồm cả phần đất chênh lệch này không? Thủ tục tiến hành thế nào?

3 - Nếu xảy ra tranh chấp với nhà bên cạnh về chiều ngang của ranh giới đất (d=0,2m) tôi có bị thiệt thòi không (giấy tờ gốc chỉ ghi ngang 4m)?

Chân thành cảm ơn.

Đình Huy

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Hợp đồng mua bán nhà và giấy tờ kê khai nhà đất năm 1999 có giá trị chứng minh thời gian bạn đã sử dụng đất, và là một trong những loại giấy tờ làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại điều 18 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai gồm:

- Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

- Quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất, và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do đó, phần diện tích đất bạn sử dụng trên thực tế nhiều hơn so với giấy tờ kê khai và giấy mua bán nhà thì bạn vẫn có thể được cấp quyền sử dụng phần đất chênh lệch, nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích đất đó đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Với phần diện tích đất bạn cho là nhà bên cạnh lấn chiếm sang nhà bạn, nếu không có căn cứ chứng minh bạn đã sử dụng phần đất đó ổn định từ khi nhận chuyển nhượng đến nay và nhà bên cạnh đã lấn chiếm sang phần đất đó, thì bạn không thể đòi lại quyền sử dụng phần đất đó được.

Ngược lại, nếu bạn có bằng chứng chứng minh việc nhà bên cạnh đã lấn chiếm đất của gia đình bạn, thì bạn có quyền làm đơn xin hòa giải tranh chấp đất đai gửi đến UBND cấp xã nơi có đất để thông qua thủ tục hòa giải tại đây. Trong quá trình hòa giải, bạn có thể nêu ra những bằng chứng chứng minh việc nhà bên cạnh đã lấn chiếm đất của gia đình bạn.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Chuyển hộ khẩu thì phải điều chỉnh hồ sơ BHXH

Thanh toán trong giao dịch mua bán đất

TTO - * Tôi muốn mua 2 nền đất dự án tại khu dân cư A. và B. (đất đã có sổ đỏ). Hợp đồng trị giá hơn 2 tỷ đồng, nhưng bên chủ đất yêu cầu khi hai bên đến phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, ngay sau khi ký tên chuyển nhượng xong phải thanh toán hết toàn bộ số tiền trên.

Xin hỏi thanh toán trong một lần như vậy có gặp rủi ro gì không? Khi sang tên nếu có phát sinh rắc rối thì phải làm sao? Có quy định cụ thế nào về các hình thức thanh toán khi giao dịch mua bán đất?

lai cong khanh

- Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:

Theo quy định, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 692 Bộ luật dân sự).

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng nhận (đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân) như sau:

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân, sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Nơi đây thực hiện việc chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất được hoàn tất sau khi đã các bên tham gia chuyển nhượng đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Hơn nữa, pháp luật đất đai cũng quy định, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cũng như được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, ...) khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do vậy, để hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra, trừ trường hợp do khách quan, người mua nên thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ thanh toán cho người bán sau khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Trên thực tế, trong các giao dịch mua bán đất, sau khi đã thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, bên mua thường giữ lại một khoản tiền tối thiểu tương đương với 5%  đến 10% giá trị của hợp đồng cho đến khi được cấp Giấy chứng nhận.

Trân trọng.

Luật sư ĐOÀN THỊ NGỌC LINH

Thủ tục đối với hàng hóa đưa ra, đưa vào kho ngoại quan

Để giấy tờ khác trùng khớp năm sinh trên giấy khai sinh

TT - * Tôi có các giấy tờ: bằng tốt nghiệp đại học, sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân (CMND) và các giấy tờ khác đều thống nhất một ngày tháng năm sinh là 21-10-1972. Do bị mất giấy khai sinh tôi đi làm lại và cán bộ tư pháp ở địa phương cho rằng theo sổ khai sinh gốc thì tôi sinh ngày 14-1-1973.

Như vậy tôi phải làm sao để các giấy tờ của tôi trùng khớp ngày tháng năm sinh với giấy khai sinh?

Quach Van Binh (binhm.e@...)

- Khoản 2, điều 5, nghị định 158 ngày 27-12-2005 của Chính phủ (về đăng ký và quản lý hộ tịch) quy định: “Giấy khai sinh là giấy tờ hộ tịch gốc của mỗi cá nhân. Mọi hồ sơ, giấy tờ của cá nhân có nội dung ghi về họ, tên, chữ đệm; ngày, tháng, năm sinh; giới tính, dân tộc; quốc tịch; quê quán; quan hệ cha, mẹ, con phải phù hợp với giấy khai sinh của người đó”.

Có thể trước đây vì nhầm lẫn nên anh đã khai không chính xác về ngày, tháng, năm sinh, tạo ra sự khác biệt lớn giữa ngày, tháng, năm sinh ghi trên khai sinh với ngày, tháng, năm sinh trên các giấy tờ cá nhân khác. Nay anh cần làm thủ tục điều chỉnh phần ghi về ngày, tháng, năm sinh trên các giấy tờ đó sao cho phù hợp với giấy khai sinh theo đúng quy định nêu trên.

Đối với giấy CMND, sổ hộ khẩu, anh có thể liên hệ với cơ quan công an đã cấp giấy, sổ để được xem xét, giải quyết. Đối với bằng tốt nghiệp đại học, anh có thể liên hệ với nhà trường. Các cơ quan này sẽ căn cứ vào giấy khai sinh của anh để thực hiện việc chỉnh sửa.

Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO

Người bán đất không chịu hợp tác làm sổ đỏ

TTO - * Bác tôi có hai người con trai, một đã mất năm 2005. Năm 2006, bác tôi có mua một mảnh đất rộng 48,4m² tại tại Đồng Xa, Mai Dịch, Cầu Giấy, Hà Nội trị giá khoảng 500 triệu đồng, nhưng giấy tờ mua bán chỉ là một mảnh giấy nhượng quyền sử dụng đất có người làm chứng, không có chứng nhận của xã.

Bác tôi có cầm sổ chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất này nhưng mảnh đất trong sổ này lại rộng 61m^2, và trong giấy tờ mua bán không đề cập tới 48,4 m² đất bác tôi mua chính xác là tại vị trí nào trong 61m² đó. Do cái chết của người con nên bác tôi không chú ý đến việc làm sổ đỏ mang tên mình, tưởng rằng có tờ giấy chuyển nhượng là xong.

Từ năm 2006 đến nay, bác tôi nhiều lần nhờ người dẫn khách đến bán mảnh đất này nhưng đều bị gia đình người chủ đất cũ gièm pha, đặt điều để không ai dám mua, buộc phải để đất lại cho gia đình ông ta với giá rẻ do giá mảnh đất đó hiện tăng gấp nhiều lần.

Mới đây nhất, gia đình ông ấy còn tuyên bố giấy tờ chuyển nhượng mà bác tôi cầm không có hiệu lực vì thiếu chữ ký của vợ ông ấy, và rằng khi bán chỉ có ông ấy đồng ý còn vợ thì không, trong khi cả làng đều biết vợ ông ấy thần kinh không bình thường. Ông ấy còn nói nếu bác tôi có kiện ra tòa thì cùng lắm sẽ trả lại tiền cho bác tôi theo lãi suất ngân hàng và tuyên bố không hợp tác tách sổ để làm sổ đỏ.

Hiện gia đình tôi định cứ xây nhà tại khu đất đã mua và đợi sau 1-2 năm sẽ kiện. Xin hỏi: có cách nào để gia đình bác tôi làm được sổ đỏ không? Liệu khả năng bác tôi phải nhận lại tiền kèm theo lãi suất ngân hàng sau ba năm? Nếu kiện thì sao?

Được biết, chủ đất có ba sổ đỏ trên cùng một khu đất. Sổ đỏ 61m² vẫn mang tên chủ đất đã đưa cho bác tôi khi giao dịch liệu có thể được tách ra một sổ 48,4 m² mang tên bác tôi, còn 11,6m² còn lại ghép với các sổ khác được không? Xin được tư vấn. Chân thành cảm ơn.

Hà Vân Mai

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất (điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai). Do đó, việc bác bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sẽ không được pháp luật công nhận và sẽ bị vô hiệu theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự.

Mặt khác, do bác bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vào thời điểm năm 2006 (sau ngày 1-7-2004) nên bác bạn sẽ không được Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên theo các quy định của pháp luật hiện hành. Vì vậy, cách tốt nhất là bác bạn phải thương lượng với chủ đất tiến hành xác lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

Trường hợp thương lượng được thì bác của bạn vẫn có thể tách thửa, nếu phần diện tích được tách đủ điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa, và phần diện tích còn lại tuy không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu nhưng tách ra để hợp với thửa đất liền kề để tạo thành một thửa đất mới lớn hơn.

Trường hợp không thể thương lượng được thì bắt buộc phải đưa vụ tranh chấp ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết, sau khi đã trải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

Lưu ý với bạn là bác bạn không thể xin cấp giấy phép xây dựng được do bác của bạn không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên, ngoại trừ trường hợp có sự ủy quyền hợp pháp của chủ đất (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) về việc ủy quyền cho bác của bạn nhân danh, thay mặt người đó xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Giấy tờ nào để được hưởng ưu đãi

Tôi có được hưởng thừa kế mảnh đất 2 tỷ đồng?

Mong các bạn tư vấn giùm. Ba mẹ tôi ly hôn cách đây 15 năm, tôi ở với mẹ. Trong quá trình chia tài sản thì ba không kê khai miếng đất do hai người mua lúc sống chung. Hiện tại, miếng đất nằm trong khu quy hoạch và được bồi thường gần 2 tỷ. (Nguyễn Lê)

Ba tôi đã mất và không để lại di chúc, vậy tôi có quyền thừa kế hay được chia phần số tiền bồi thường đất đó không? Ba tôi và người vợ sau có một đứa con chung.

Cám ơn sự tư vấn của các bạn

Tư vấn cho bạn Nguyễn Lê, luật sư Vũ Tiến Vinh cho biết: "Mẹ bạn được hưởng 1/2 giá trị miếng đất, cha bạn được hưởng 1/2 giá trị miếng đất. Nay cha bạn đã chết mà không để lại di chúc thì phần tài sản cha bạn để lại sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất".

Theo quy định tại Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng gồm: "Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận”

Như vậy, về nguyên tắc tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung vợ chồng và nếu ly hôn thì phân chia theo nguyên tắc chia đôi (Điều 95 Luật hôn nhân và gia đình). Nguyên tắc này cũng áp dụng cho cả trường hợp chia tài sản sau ly hôn.

Do vậy với quy định trên thì mẹ bạn được hưởng 1/2 giá trị miếng đất, cha bạn được hưởng 1/2 giá trị miếng đất. Nay cha bạn đã chết mà không để lại di chúc thì phần tài sản cha bạn để lại (nay là tiền đền bù đất) sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất của cha bạn gồm: ông bà nội (bố đẻ, mẹ đẻ của cha bạn), các con (con đẻ, con nuôi, con ngoài giá thú) của cha bạn, người vợ thứ hai (nếu khi cha bạn chết hôn nhân với người vợ thứ 2 vẫn đang tồn tại).

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An
41 Trần Hữu Tước, Đống Đa, Hà Nội

Theo VnExpress

Giá đất để tính bồi thường do cơ quan nào quyết định?