Có thể hợp thức hóa phần đất dư?
TTO - * Năm 1982, tôi có mua một căn nhà và cư ngụ từ đó đến nay. Khu vực tôi đang ở không thuộc diện quy hoạch. Trong giấy tờ mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất lúc đó (1982) chỉ ghi nhận diện tích đất thổ cư là 3mx10m. Nhưng thực tế diện tích lúc đó là 3mx15m.
Lúc mua tôi cũng hỏi chủ cũ tại sao thực tế diện tích là 3mx15m nhưng chỉ ghi trong giấy tờ là 3mx10m thì được giải thích phần đất còn lại là nhà bếp, nhà vệ sinh nên không ghi vào. Lúc làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không thấy phường/UBND Q.1 (TP.HCM) hỏi gì. Tuy nhiên, gần đây tôi gặp rắc rối khi làm thủ tục chuyển đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).
Tôi có nhờ Trung tâm Đo đạc vẽ bản đồ thửa đất, vẽ đi vẽ lại nhiều lần họ đều ghi nhận diện tích hiện tại là 3mx15m, nhưng cuối cùng UBND Q.1 chỉ duyệt cấp GCN QSDĐ cho phần 3mx10m. Tôi muốn hợp thức hóa phần đất còn lại nên đã làm đơn gửi Phòng TN-MT/UBND Q.1 xem xét. Họ yêu cầu và tôi đã bổ sung các giấy tờ sau (tất cả đều có xác nhận của UBND phường):
- Xác nhận ranh đất với các hộ liền kề (tường chung, tường riêng, tường mượn)
- Cam kết phần đất còn lại đã sử dụng từ thời điểm mua (1982) cho đến nay không có tranh chấp.
Nhưng hơn một năm qua thủ tục chuyển đổi GCN QSDĐ vẫn chưa xong. UBND Q.1 tiếp tục yêu cầu xác minh nguồn gốc phần đất còn lại. Tôi đã đọc sơ qua Luật đất đai 2003 thì hiểu rằng với xác nhận ranh đất và cam kết không tranh chấp thì trường hợp tôi đã đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ cho toàn bộ thửa đất và không phải nộp tiền sử dụng đất vì đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993.
Mong chuyên mục tư vấn giúp:
1) Luật đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực?
2) Xét riêng trường hợp của tôi, tôi đã đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ cho toàn bộ thửa đất chưa? Có văn bản nào (nghị định, thông tư, hướng dẫn thi hành Luật đất đai…) quy định khác không?
3) Nếu chưa đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ cho toàn bộ thửa đất thì xin được chỉ dẫn có cách nào để xác minh nguồn gốc đất?
Xin cảm ơn.
BINH LE THANH
- Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:
Luật đất đai năm 2003 hiện tại vẫn còn giá trị thi hành. Trường hợp của bạn, bạn có thể tham khảo khoản 1 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Cụ thể:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 điều này, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau:
a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng, nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp.
Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 điều này;
b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mà chưa có quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này;
c) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 của nghị định này thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này;
d) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49 nghị định này thì người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất;
đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó, hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này”.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau:
“a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó, đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận;
b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất”.
Trường hợp của bạn cho thấy bạn có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ đối với phần đất dôi dư nêu trên mà UBND quận 1 vẫn không giải quyết cho bạn, thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi đến chủ tịch UBND quận 1 để được giải quyết.
Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
