Hợp đồng mua bán khi ra công chứng

TTO - * Tôi đã đặt cọc để mua 1 căn nhà ở quận 10, TP.HCM. Bên mua đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2008. Hai bên đang tiến hành để cùng ra hợp đồng mua bán công chứng. Tôi cũng đã mua mẫu hợp đồng mua bán ở Phòng công chứng số 1 để xem tham khảo.

Tuy nhiên, tôi chưa thấy thỏa đáng các điều kiện cam kết của hai bên nếu theo mẫu hợp đồng mua bán này. Theo đó, giá cả hai bên thương lượng là giá mà bên bán chịu hết toàn bộ lệ phí, chi phí liên quan đến việc mua bán căn nhà (bao gồm phí trước bạ sang tên cho người mua).

Theo như tôi biết, nếu bên bán bán căn nhà duy nhất của mình thì họ được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn: với cách thỏa thuận và với giá mua bán trên thì bên mua cần thể hiện các điều khoản nào đầy đủ và có lợi cho người mua? Hoặc luật sư có thể cho tôi mẫu hợp đồng mua bán có các điều khoản phù hợp với thỏa thuận trên của hai bên?

Chân thành cảm ơn.

phuc nguyen (duyphucsw@...)

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Hiện nay, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện theo mẫu tại phòng công chứng. Mẫu hợp đồng này được ban hành tại phụ lục số 05 kèm theo nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở”.

Bạn có thể điền những thông tin về giá cả và phương thức thanh toán như thỏa thuận của bạn vào phần “Các quy định khác do hai bên thỏa thuận” tại Mục II theo mẫu hợp đồng này.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thỏa thuận ví dụ như bên bán chịu hết toàn bộ lệ phí, chi phí liên quan đến việc bán căn nhà hoặc những thỏa thuận khác thì hai bên có thể thể hiện thỏa thuận trên hợp đồng và báo với cơ quan công chứng biết xác nhận điều này khi ra công chứng.

Khi mua nhà, bạn cần lưu ý một số vấn đề pháp lý: bạn cần yêu cầu người bán cho xem giấy chủ quyền nhà (sổ đỏ, sổ hồng) bản gốc. Bạn có thể mang bản sao giấy chủ quyền này đến phòng địa chính hoặc phòng tài nguyên - môi trường nơi căn nhà này tọa lạc để xin cung cấp thông tin về quy hoạch, tình trạng tranh chấp, đang được thế chấp...

Nếu căn nhà không thuộc diện quy hoạch thì bước tiếp theo là tìm hiểu xem căn nhà có thuộc diện thừa kế hay không, nếu có thì những người thừa kế là ai... Nếu người thừa kế vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền (có xác nhận của UBND phường, xã).

Trường hợp chủ sở hữu ở nước ngoài, người trông coi giữ giấy chủ quyền cũng không được đứng bán nếu không được ủy quyền hợp pháp. Nếu căn nhà đang thế chấp ngân hàng thì cần giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán vì khi giấy chủ quyền nhà được thế chấp ở ngân hàng thì chủ sở hữu không có quyền tự do định đoạt căn nhà nữa.

Như bạn đã biết, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được miễn thuế thu nhập cá nhân (khoản 2, điều 4, nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 của Chính phủ “Quy định chi tiết Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007). Người bán nhà cho bạn thuộc trường hợp như quy định trên nên sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân cho việc mua bán nhà ở duy nhất.

Các giấy tờ mà bên bán nhà phải giao cho bên mua nhà sau khi bên mua đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán xong gồm:

- Giấy chủ quyền nhà: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

- Tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai thu lệ phí trước bạ, các loại thuế nhà đất mà người bán đã thực hiện.

- Các giấy tờ khác về nhà, đất (nếu có).

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Thủ tục đăng ký kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm, khai báo hóa chất NK

Con có được đòi chia di sản mà mẹ cho người khác thừa kế không?

Từ nước ngoài về muốn nhập hộ khẩu phải làm sao?

TT - Năm 2002, mẹ tôi bảo lãnh tôi sang Mỹ định cư. Cuối năm 2007, tôi về lại VN và ở đến nay. Tôi vẫn còn quốc tịch VN. Xin hỏi tôi muốn nhập hộ khẩu trở lại phải làm sao? Liên hệ những cơ quan nào?

T.H.

- Căn cứ điều 20, 21 Luật cư trú, mục II thông tư 06/2007 ngày 1-7-2007 của Bộ Công an hướng dẫn thi hành một số điều của Luật cư trú và nghị định 107/2007 ngày 25-6-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật cư trú, để được nhập trở lại hộ khẩu, bạn cần nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại công an quận, huyện, thị xã (đối với thành phố trực thuộc trung ương) hoặc công an xã, thị trấn thuộc huyện, công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh (đối với tỉnh).

Hồ sơ đăng ký thường trú gồm những giấy tờ sau:

1. Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

2. Bản khai nhân khẩu.

3. Giấy tờ chứng minh mối quan hệ gia đình để làm căn cứ ghi vào sổ hộ khẩu như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, xác nhận của UBND cấp xã nơi cư trú hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ cha và con...

4. Một trong những giấy tờ sau:

a. Hộ chiếu VN hoặc giấy tờ thay hộ chiếu VN có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của lực lượng kiểm soát xuất nhập cảnh tại cửa khẩu.

b. Giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN do cơ quan đại diện ngoại giao của VN ở nước ngoài cấp, kèm theo giấy tờ chứng minh được về VN thường trú của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c. Giấy chứng nhận có quốc tịch VN do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương kèm theo giấy tờ chứng minh được về nước thường trú của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú, trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

LS BÙI QUANG NGHIÊM

Thu nhập từ hoạt động xã hội hoá phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp

Cấm bán khống chứng khoán

Nộp sổ ở đâu để nhận tiền BHXH?

* Thủ tục sáp nhập thời gian đóng BHXH

TTO - * Sau khi đã nhận được sổ BHXH khi thôi việc, tôi nộp ở đâu để nhận tiền BHXH? Bao lâu kể từ ngày nộp thì tôi nhận được tiền? Tôi làm được 6 năm thì hưởng được bao nhiêu (lương căn bản của tôi là 2 triệu đồng)?

(ha khac nguyen)

- Thủ tục nhận trợ cấp BHXH một lần gồm có sổ BHXH, quyết định cho nghỉ việc (hoặc giấy tờ chấm dứt HĐLĐ), đơn đề nghị hưởng trợ cấp BHXH một lần (theo mẫu) trong đó ghi rõ đã nghỉ việc 12 tháng, hiện không có việc làm và có nguyện vọng nhận trợ cấp BHXH một lần.

Nơi nhận tiền BHXH là cơ quan BHXH nơi bạn cư trú.

Thời gian giải quyết: 15 ngày kể từ ngày cơ quan BHXH nhận được hồ sơ hợp lệ.

Trong trường hợp ủy quyền cho người  khác nhận thay thì giấy ủy quyền đó phải hợp pháp (có chứng thực hoặc công chứng của cơ quan có thẩm quyền như UBND phường, xã hoặc phòng công chứng).

Khoản 1 Điều 42 Bộ luật Lao động quy định: khi chấm dứt hợp đồng lao động đối với người lao động đã làm việc thường xuyên trong doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức từ một năm trở lên, người sử dụng lao động có trách nhiệm trợ cấp thôi việc, cứ mỗi năm làm việc là nửa tháng lương, cộng với phụ cấp lương, nếu có.

Đối chiếu với quy định nêu trên sẽ giúp bạn tính được mức trợ cấp của mình là bao nhiêu.

* Từ năm 1984 đến năm 1990 tôi là cán bộ làm việc tại Sở Thương mại Long An. Tại đây tôi đã được sở đóng đầy đủ BHXH (6 năm). Năm 1990, vì lý gia đình nên tôi đã xin chuyển ra Hải Dương làm việc. Kể từ thời gian đó tôi không tham gia đóng BHXH, chưa nhận lại sổ BHXH và Sở Thương mại Long An cũng chưa thanh toán bất kỳ khoản tiền trợ cấp nào cho tôi.

Đến năm 1994, tôi vào làm cho một công ty nhà nước tại TP.HCM và bắt đầu đóng BHXH mới, có sổ BHXH mới nhưng thời gian đóng BHXH chỉ tính từ năm 1994 đến nay. Vì vậy tính đến nay, tại cơ quan đang làm việc, tôi mới đóng BHXH được 15 năm.

Xin chuyên mục hướng dẫn giúp trường hợp của tôi phải làm thế nào để xác nhận đã đóng BHXH 6 năm tại Sở Thương mại Long An. Xin cảm ơn!

(Lương Đức Cường)

- Theo qui định tại điều 57 Luật BHXH, thời gian tham gia bảo hiểm của bạn ở Sở Thương mại Long An vẫn được bảo lưu và khi bạn chuyển sang làm việc ở công ty nhà nước tại TP.HCM, thời gian bạn đóng BHXH ở đơn vị cũ vẫn được tính tiếp. Thời gian bạn nghỉ việc quá lâu cũng không ảnh hưởng gì đến thời gian tham gia bảo hiểm của bạn.

Tuy nhiên trong trường hợp của bạn, bạn nên liên hệ với Sở thương Mại Long An và cơ quan BHXH Long An để tiền hành các thủ tục sau:

- Xác nhận thời gian làm việc và tham gia đóng BHXH của bạn từ năm 1984 - 1990.

- Xác nhận việc bạn chưa thanh toán bất kỳ khoản tiền trợ cấp hoặc nhận tiền BHXH nào tại Long An.

Sau đó bạn liên hệ với nơi bạn tham gia BHXH từ năm 1994 đến nay để sáp nhập thời gian đóng BHXH của bạn.

Nếu có điều không rõ, bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 08.39485029; 08.62744197.

Luật sư TỐNG VĨNH ĐỨC
(Văn phòng luật sư Gia Khương)

Thuê nhà dưới sáu tháng, khỏi đi công chứng

Cách tính thuế tiền làm công ban đêm so với tiền công ban ngày

Điều kiện làm thừa phát lại?