Hợp thức hóa đất đã "sang tay" quá nhiều người

TTO - * Tôi mua 1 miếng đất ở khu Hiệp Thành 1, thị xã Thủ Dầu Một, Bình Dương. Giấy tờ chứng minh ông A đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông A đã chuyển nhượng cho ông B, sau đó ông B lại chuyển nhượng cho người khác.

Từ đó, đất còn được chuyển nhượng đi chuyển nhượng lại nhiều lần qua nhiều người, nhưng chưa ai làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cuối cùng, tôi được chuyển nhượng lại mảnh đất này từ ông Z. Hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi và ông Z chỉ có 2 bên ký và không có chứng thực.

Nay tôi muốn sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tôi đã đến gặp ông A để yêu cầu ông ký tên chuyển quyền sử dụng đất cho tôi nhưng ông A đã từ chối.

Hiện tại tôi đang giữ các giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông A đứng tên

2. Hộ khẩu, CMND của ông A

3. Hợp đồng mua bán giữa ông A và ông B

4. Hợp đồng mua bán giữa ông Z và tôi

Tôi phải làm sao nếu ông A không chịu ký sang tên? Mong nhận hồi âm sớm của tòa soạn. Xin cảm ơn.

Nguyễn Thị Thu Thủy (nguyenthuy82@... )

- Trả lời của Luật sư Huỳnh Văn Nông:

Tại Khoản 2 điều 50 Luật Đất đai đã quy định “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất".

Theo quy định này thì nếu bà đã sử dụng thửa đất trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), nay được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bà đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1-7-2004 về sau, theo Điểm b khoản 1 điều 137 Luật Đất đai, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Do bà mua đất mà không có hợp đồng với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ông A) có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, nên việc sử dụng đất của bà không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2003. Do vậy, trường hợp của bà không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trực tiếp được.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, bà có thể tiếp tục việc sử dụng thửa đất hoặc yêu cầu ông Z trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của bà và bà trả lại đất cho ông Z.

Nếu ông Z không đồng ý, căn cứ Điều 128 Bộ luật Dân sự, bà có thể yêu cầu Tòa án nơi thửa đất tọa lạc tuyên giao dịch giữa bà và ông Z vô hiệu vì đã vi phạm Điểm b khoản 1 điều 137 Luật Đất đai nói trên.

Trong trường hợp đó, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, ông Z trả lại tiền và bà trả lại nhà cho ông Z. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật không bị hạn chế (Khoản 2 điều 136 Bộ luật Dân sự).

Thân ái chào bà.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(SHLAW)

Điều kiện người nước ngoài mở phòng khám ở Việt Nam

“Một bác sĩ người Singapore kết hôn với cô gái Việt và ở lại sinh sống tại đây. Sau khi kết hôn, bác sĩ có thể mở phòng mạch hoặc nhà thuốc tây ở Việt Nam không”? (Nguyễn Minh Hương, Đà Nẵng)

Trả lời:

Theo Nghị định số 103/2003/NĐ-CP thì điều kiện hành nghề y, dược tư nhân tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định như sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài thường trú lâu dài tại Việt Nam được đầu tư vào lĩnh vực khám bệnh, chữa bệnh (kể cả khám bệnh, chữa bệnh bằng y học cổ truyền), dược, vắc xin, sinh phẩm y tế, trang thiết bị y tế tại Việt Nam. Bộ Y tế cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện hành nghề y, dược tư nhân cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu có đủ các điều kiện sau:

- Có nhu cầu và đáp ứng được nhu cầu chăm sóc và bảo vệ sức khỏe của người Việt Nam, người nước ngoài tại Việt Nam.

- Có đầy đủ điều kiện về địa điểm, trang thiết bị y tế và các điều kiện cần thiết khác theo quy định của Bộ Y tế.

- Người đứng đầu cơ sở khám, chữa bệnh có vốn đầu tư nước ngoài, người đứng đầu hoặc người quản lý chuyên môn của doanh nghiệp kinh doanh dược, kinh doanh vắc xin, sinh phẩm y tế phải có đủ điều kiện và được Bộ Y tế Việt Nam cấp Chứng chỉ hành nghề .

Người nước ngoài trực tiếp khám, chữa bệnh cho người bệnh phải biết tiếng Việt Nam thành thạo hoặc phải có người phiên dịch. Việc kê đơn thuốc bắt buộc phải ghi bằng tiếng Việt và ngôn ngữ của người nước ngoài trực tiếp khám bệnh và kê đơn.

Theo các quy định nói trên thì về nguyên tắc, bác sĩ người Singapore được phép mở phòng khám tại Việt Nam nếu bác sĩ đó đáp ứng được đầy đủ các quy định của pháp luật Việt nam và được Bộ Y tế Việt Nam cấp Chứng chỉ hành nghề.

Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Hồng Hà
Số 8 Đình Ngang, Hoàn Kiếm, Hà Nội

Theo VnExpress

Tính thuế thu nhập khi mua bán bất động sản

TTO - * Tôi có căn nhà ở đã lâu, đứng tên hai vợ chồng, nay do chuyển tới nơi ở mới nên tôi phải bán. Để có chỗ ở, tôi phải mua nhà mới trước khi bán nhà căn nhà này. Vậy khi bán nhà cũ tôi có phải chịu thuế?

Nếu căn cứ vào quy định căn nhà duy nhất thì rất khó do có thời điểm tôi có hai căn nhà. Nếu chỉ mình tôi (hoặc vợ tôi) đứng tên trên bất động sản mới và bất động sản cũ cũng chỉ một người đứng tên thì có phải chịu thuế không?

Hoàng Gia Khánh

- Bà Trịnh Thị Thu Thủy, trưởng phòng thuế thu nhập cá nhân (Cục Thuế TP.HCM), trả lời:

Thời điểm bạn xác lập hợp đồng mua bán căn nhà cũ, trên thực tế bạn đã có hai quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở và hai quyền sử dụng nhà ở (QSDNƠ). Do đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản này không thuộc trường hợp được miễn.

Nếu bạn chứng minh bất động sản do riêng một cá nhân tạo lập và thời điểm chuyển nhượng bạn xác định chỉ có duy nhất QSDĐ và QSHNƠ thì sẽ thuộc trường hợp thu nhập miễn thuế.

* Em trai tôi có bán môt căn nhà diện tích là 157m², với giá tiền bán nhận thực tế là 1, 275 tỉ đồng. Em tôi phải đóng thuế thu nhập cá nhân bằng giá bán 2% hay phải đóng: 2%x 157,8 m2 x bảng giá đất do Nhà nước ban hành cho con đường đó?

Ms Hiếu

- Bà Trịnh Thị Thu Thủy:

Nguyên tắc chính giá bán thực tế nhân với thuế suất 2% là thuế thu nhập cá nhân phải nộp.

Trong trường hợp giá chuyển nhượng không phù hợp (thấp) thì cơ quan thuế sẽ ấn định theo nguyên tắc: giá chuyển nhượng QSDĐ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng QSHNƠ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng .

ÁNH HỒNG ghi

Giấy cớ mất CMND không được chấp nhận khi đi máy bay

TT - * Tôi có người thân bị mất chứng minh nhân dân (CMND), đã ra công an phường làm giấy cớ mất CMND. Vừa qua người thân của tôi mua vé máy bay đi Sài Gòn ra Hà Nội, nhưng khi vào cửa an ninh sân bay thì không được cho qua với lý do có văn bản mới không chấp nhận sử dụng giấy cớ mất CMND làm giấy tờ tùy thân.

Xin hỏi thật sự có văn bản nào quy định như vậy không? Tôi thiết nghĩ giấy cớ mất CMND do công an phường xác nhận và đóng mộc giáp lai trên hình thì đủ cơ sở thay thế CMND trong thời gian chờ cấp mới CMND.

N.T.

- Theo thông tin từ phòng an ninh an toàn sân bay Tân Sơn Nhất, kể từ tháng 3-2009 giấy cớ mất CMND không được lực lượng an ninh ở sân bay chấp nhận khi hành khách làm thủ tục bay. Ngoài ra, pháp luật cũng không quy định giấy cớ mất CMND là loại giấy tờ có thể xuất trình để thay thế CMND. Do vậy việc lực lượng an ninh ở sân bay Tân Sơn Nhất không chấp nhận giấy cớ mất CMND khi người thân của chị làm thủ tục bay là đúng quy định của pháp luật.

Để có thể làm thủ tục bay trên các chuyến bay nội địa, theo quy định tại điểm b, khoản 2, điều 29 của chương trình an ninh hàng không dân dụng VN được ban hành kèm theo quyết định 06/2007/QĐ-BGTVT ngày 5-2-2007 của Bộ Giao thông vận tải, người thân của chị có thể xuất trình một trong các loại giấy tờ sau: giấy chứng minh, chứng nhận của các lực lượng vũ trang; thẻ đại biểu Quốc hội; thẻ đảng viên; thẻ nhà báo; giấy phép lái ôtô, môtô; thẻ kiểm soát an ninh hàng không; thẻ nhận dạng của các hãng hàng không VN; giấy chứng nhận nhân thân có xác nhận của công an phường, xã nơi cư trú.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

Nộp đơn ly hôn ở đâu?

TT - Vợ tôi quê ở Đông Anh (Hà Nội). Chúng tôi kết hôn hơn chín năm nay và có một con lên 7 tuổi. Hai vợ chồng vẫn ở chung với ba mẹ tôi tại Bình Dương. Giấy kết hôn của chúng tôi do xã Thuận Giáo, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương cấp. Vợ tôi vẫn còn hộ khẩu tại xã Nguyên Khê, Đông Anh (Hà Nội). Nay vợ tôi muốn ly hôn và tôi cũng đồng thuận. Xin hỏi vợ tôi muốn nộp đơn xin ly hôn ở Tòa án huyện Đông Anh có được không và thủ tục ly hôn như thế nào?

N.T.K.

- Do anh và vợ anh thuận tình ly hôn nên tòa án có thẩm quyền giải quyết yêu cầu công nhận thuận tình ly hôn của vợ chồng anh là tòa án địa phương nơi anh hoặc vợ anh cư trú (theo điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự).

Như vậy, vợ anh có quyền nộp đơn xin công nhận thuận tình ly hôn đến TAND huyện Đông Anh, nơi vợ anh thường trú để được giải quyết.

Về thủ tục ly hôn, đơn thuận tình ly hôn có chữ ký của cả hai vợ chồng, và nội dung trong đơn có ba vấn đề cần đề nghị tòa án giải quyết là: ly hôn, nuôi con và tài sản. Kèm theo đơn thuận tình ly hôn là giấy đăng ký kết hôn (bản chính). Trường hợp giấy đăng ký kết hôn bản chính bị thất lạc thì có thể nộp bản sao có chứng thực sao y bản chính, nhưng trong đơn xin thuận tình ly hôn phải nêu rõ lý do tại sao không có bản chính giấy đăng ký kết hôn. Ngoài ra, cần nộp bản sao có chứng thực sao y bản chính của cơ quan có thẩm quyền các loại giấy tờ như: giấy khai sinh của con, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân của hai vợ chồng, giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản riêng/chung.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

_____________________

Chia tài sản khi ly hôn

Tôi có người em lấy chồng năm 2006 và có một con trai 22 tháng tuổi. Trong thời gian chung sống giữa em tôi và chồng cô ấy thường xuyên xảy ra mâu thuẫn. Hiện nay em tôi muốn ly hôn. Xin hỏi khi ly hôn em tôi có được chia tài sản không?

L.T.A.T.

- Nếu hôn nhân của em chị là hợp pháp thì khi ly hôn việc chia tài sản do các bên thỏa thuận. Trường hợp không thỏa thuận được thì tòa án giải quyết như sau: tài sản riêng của bên nào thuộc về quyền sở hữu bên đó; tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc là chia đôi, có xem xét hoàn cảnh của mỗi bên, tình trạng tài sản, công sức đóng góp của mỗi bên vào việc tạo lập, duy trì phát triển tài sản này (lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi là lao động có thu nhập).

Luật sư TRẦN PHẠM THANH LOAN

Quy định về đặt cọc mua bán nhà

"Tôi nhận đặt cọc của người mua 50 triệu đồng để làm sổ đỏ cho mảnh đất định bán, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ giao đất. Hết hạn trên, tôi không làm được sổ đỏ và cũng không có ý định bán nữa. Như vậy, tôi có vi phạm gì không?". (Duy, Hà Nội)

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch anh vừa nêu, anh là bên nhận đặt cọc nên anh có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự thì “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.

Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc đã được quy định ngay tại Điều 358 nói trên, cụ thể là anh phải trả lại cho bên đặt số tiền 50 triệu đồng đã nhận; đồng thời anh còn phải trả cho bên đặt cọc thêm một khoản tiền là 50 triệu đồng nữa, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”.

Đứng tên sổ đỏ không phải của mình

TTO - * Năm 2004 tôi cùng người bạn A đi mua một lô đất trên địa bàn đang sinh sống. Tôi là người dùng tiền mặt để mua mảnh đất đó, nhưng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là tên của A. Do A thân quen hơn với người lập giấy chứng nhận nên đã có sự nhầm lẫn giữa tên người sở hữu đất và người thật sự mua mảnh đất.

Do không nhận thức đầy đủ về tính pháp lý của vấn đề nên khi phát hiện sự nhầm lẫn này, chúng tôi đã bỏ qua. Từ năm 2008 xí nghiệp nơi A công tác chuẩn bị giải tỏa khu tập thể xí nghiệp nơi A và gia đình hiện thời đang sinh sống. A không được phân lô đất ở mới do đã đứng tên một lô đất vào năm 2004 (là lô đất tôi đã mua, đã nói ở trên).

Nay để chứng thực là người mua và sử dụng đích thực lô đất kể trên, xác thực quyền sở hữu lô đất không phải của A (để A và gia đình có đủ điều kiện xác thực được phân lô đất mới) tôi cần phải làm gì để xác thực người chủ sở hữu mảnh đất đó? Chúng tôi sẵn sàng cam kết những điều trên là xác thực nếu các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần thông tin.

Nguyen Manh Hung

- Trả lời:

Bạn có thể đưa ra các bằng chứng để chứng minh bạn thật sự là người bỏ tiền để nhận chuyển nhượng miếng đất trên và có sự nhầm lẫn trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, cũng như A phải tiến hành ngay thủ tục chuyển nhượng lại QSDĐ trên cho bạn theo đúng quy định của pháp luật.

Đồng thời A và bạn phải làm cam kết những điều bạn trình bày là sự thật để xí nghiệp nơi A công tác xem xét và giải trình với cơ quan có thẩm quyền xem xét trường hợp của A.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Tài sản không có di chúc được chia thế nào?

TTO - * Ông bà nội tôi sinh được 3 người con, 1 trai (là bố tôi) và 2 con gái. Ông bà nội tôi đã mất năm 2000 và không để lại di chúc hay một giấy tờ nào về chuyện chia tài sản. Năm 2003 bố tôi mất (cũng không có di chúc hay giấy tờ nào tương tự).

Từ đó đến nay tôi và mẹ tôi (ở tại gia đình) thờ phụng ông bà tổ tiên, nhưng hiện cô tôi đòi phải chia số đất ông bà tôi để lại.

Số tài sản ông bà tôi để lại là đất nông nghiệp, chưa có sổ đỏ, nhưng hằng năm gia đình tôi vẫn đóng thuế đất. Hiện các cô tôi đã có gia đình và cuộc sống ổn định bên nhà chồng, mẹ tôi không có công ăn việc làm gì và tôi đang học đại học.

Từ trước đến nay các công việc tang lễ, mồ mả đều do bố tôi và mẹ tôi thu xếp cho ông bà, nay cô tôi đòi kiện chia tài sản thì có đúng pháp luật không? Nếu phải chia thì gia đình tôi (mẹ tôi và tôi) được hưởng thế nào? Xin cảm ơn.

Nguyen Duc Truong

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Theo quy định của Bộ luật dân sự về thừa kế thì thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Do đó, trong vòng 10 năm kể từ ngày ông bà nội bạn mất, các cô của bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền phân chia di sản của ông bà nội bạn để lại.

Để xác định quyền sử dụng đất trên có phải là di sản của ông bà nội bạn để lại hay không thì bạn có thể tham khảo quy định tại mục 1 phần II nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Cụ thể:

“1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 1-7-2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ôtô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a. Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b. Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c. Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, nếu đất của ông bà nội bạn để lại thỏa mãn một trong các điều kiện trên để có thể được coi là di sản thì các cô bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu tòa án phân chia di sản này.

Do ông bà nội bạn chết không để lại di chúc nên di sản của ông bà nội bạn để lại sẽ được chia đều cho những thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà nội bạn.

Theo quy định tại điều 767 Bộ luật dân sự, những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Vì cha bạn chết vào năm 2003 nên đối với phần di sản được chia từ di sản của ông bà nội bạn để lại, phần di sản này sẽ trở thành di sản của cha bạn để lại và được chia đều cho những thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cha bạn theo quy định tại điều 767 Bộ luật dân sự nêu trên.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Khiếu nại quyết định áp giá bồi thường đất ở đâu?

TTO - * Nhà tôi hiện đang nằm trong dự án xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM. Năm 2004 công ty đo vẽ của dự án có đến nhà tôi khảo sát và đo vẽ, sau đó ra bản vẽ sai về diện tích (gồm 2 bản: bản vẽ tay sai và gia đình tôi lỡ ký tên, sau đó mới ra bản vẽ bằng máy sai nên gia đình không đồng ý).

Gia đình có đề nghị công ty đo vẽ lại nhưng họ chỉ đến xác minh và không vẽ lại. Đến năm 2009 ban bồi thường của phường áp giá theo bản vẽ sai, sau đó gia đình tôi đã khiếu nại lên UBND quận 2 nhưng vẫn không được. Hiện giờ tôi không biết phải làm gì để có được bản vẽ đúng, diện tích đầy đủ?

Son Minh Son (davilson18@...)

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo thư của ông tôi hiểu ông cho rằng chủ tịch UBND quận 2, TP.HCM ban hành quyết định áp giá đền bù thiệt hại về đất bị thiếu diện tích đất.

+ Trong trường hợp ông không đồng ý với quyết định áp giá đền bù thiệt hại về đất của chủ tịch UBND quận 2 thì trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, ông có thể nộp đơn khiếu nại lần đầu đến UBND quận 2.

Trong trường hợp này, chủ tịch UBND quận 2 phải có trách nhiệm giải quyết yêu cầu khiếu nại của ông về việc áp giá đền bù sai diện tích.

Thời hạn giải quyết khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày thụ lý để giải quyết (ngày thụ lý để giải quyết trong vòng 10 ngày kể từ ngày ông nộp đơn khiếu nại), đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết (khoản 9 điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật khiếu nại, tố cáo năm năm 2005).

+ Trường hợp ông không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của chủ tịch UBND quận 2 hoặc quá thời hạn giải quyết mà chủ tịch UBND quận 2 chưa ban hành quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, thì ông có quyền khởi kiện chủ tịch UBND quận 2  ra Tòa án nhân dân quận 2 hoặc khiếu nại lần 2 đến UBND TP.HCM.

Thời hạn khởi kiện hay khiếu nại lần 2 trong trường hợp này là không quá 45 ngày kể từ ngày chủ tịch UBND quận 2 ban hành quyết định giải quyết khiếu nại hoặc kể từ ngày hết hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà chủ tịch UBND quận 2 chưa ban hành quyết định giải quyết khiếu nại (điều 63 nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Thân ái chào ông.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(SHLAW)

Có thể điều chỉnh thiết kế nhà khi đã xây dựng xong?

TTO - * Nhà tôi khi xin giấy phép xây dựng chỉ có một trệt, một lầu và sân thượng, nhưng trong quá trình xây dựng đã phát sinh một tầng lửng và một nhà kho nhỏ trên sân thượng. Công trình đã thi công xong, đã ở được bốn năm, hiện tôi muốn hoàn công và làm sổ đỏ.

Tôi muốn biết có thể xin điều chỉnh bản thiết kế nhà sau khi đã xây dựng được không? Do nhà xây dựng với chủ thầu tư nhân nên không có hóa đơn nguyên vật liệu, vậy muốn hoàn công tôi có thể xin hủy giấy phép xây dựng cũ, xin giấy phép xây dựng mới và làm lại thủ tục như ban đầu được không?

Hien Pham, (bisbisbis2808@... )

- Tư vấn của luật sư Phạm Đình Sơn:

Theo thư trình bày, trường hợp của ông/bà là việc lập biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành và cấp giấy chứng nhận cho căn nhà xây mới.

1. Về việc điều chỉnh bản vẽ thiết kế nhà sau khi nhà đã xây dựng xong và hủy giấy phép xây dựng

1.1 Căn cứ khoản 1, điều 62 Luật xây dựng quy định rằng trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng…

Căn cứ điểm b, khoản 1, điều 63 Luật xây dựng thì bản vẽ thiết kế xây dựng công trình là một trong những tài liệu chủ yếu phải có trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng.

Căn cứ điểm d, khoản 2, điều 68 Luật xây dựng thì người xin giấy phép xây dựng có nghĩa vụ thực hiện đúng nội dung giấy phép xây dựng, khi có sự điều chỉnh, thay đổi thiết kế phải được sự chấp thuận của cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, sau khi giấy phép xây dựng đã được cấp rồi, chủ đầu tư muốn thay đổi thiết kế, thay đổi nội dung giấy phép xây dựng thì phải lập thủ tục điều chỉnh với cơ quan cấp giấy phép xây dựng trước khi chủ đầu tư thực hiện việc thay đổi trên thực tế, và chủ đầu tư chỉ được thay đổi sau khi được cơ quan cấp phép chấp thuận. Hiện nay căn nhà của ông/bà đã được xây dựng hoàn tất. Do đó ông/bà không thể lập thủ tục điều chỉnh thay đổi thiết kế.

1.2 Về việc hủy giấy phép xây dựng

Về nguyên tắc, giấy phép xây dựng là cơ sở pháp lý, là một trong những điều kiện bắt buộc phải có để ông/bà khởi công xây dựng nhà. Đồng thời giấy phép xây dựng là cơ sở pháp lý xác định việc ông/bà có thực hiện đúng với giấy phép xây dựng hay không làm cơ sở cho việc nghiệm thu công trình và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.

Mặt khác, giấy phép xây dựng cũng là bằng chứng pháp lý xác định trách nhiệm của ông/bà trong việc xây dựng nhà liên quan đến người thứ ba, các công trình lân cận khi xảy ra sự cố công trình xây dựng… Hiện nay căn nhà đã được xây dựng xong, do đó không thể đặt vấn đề hủy giấy phép xây dựng đã cấp nêu trên.

2. Về thủ tục nghiệm thu công trình hoàn thành

Theo thư trình bày, căn nhà được xây dựng vào năm 2005, do ông/bà không nói rõ căn nhà hiện nay ở địa phương nào. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh của từng địa phương trong chức năng quản lý nhà nước của mình, thường ban hành quy định về trình tự thủ tục cấp phép xây dựng, trong đó có quy định về điều kiện thiết kế, thi công xây dựng và nghiệm thu công trình xây dựng.

Do đó, nếu căn nhà nêu trên tại địa bàn TP.HCM thì bạn cần tiến hành làm như sau:

- Liên hệ với đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, cùng với chủ đầu tư lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng theo mẫu 12 đính kèm.

- Tiến hành các thủ tục xử lý vi phạm xây dựng phần xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng nếu từ trước đến nay chưa bị xử lý.

- Sau khi đã xử lý xong về vi phạm xây dựng thì tiến hành lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

(Căn cứ khoản 1, điều 27 quyết định 04/2006/QĐ-UBND và công văn số 1560/SXD-GPXD ngày 10-3-2009 của Sở Xây dựng).

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty luật TNHH Quốc An)