Tranh chấp đất thừa kế không giấy tờ

TTO - * Ông tôi có năm người con và có một mảnh đất. Ba tôi (người thứ 5) được cha cho cất nhà ở năm 1977 cùng với người anh thứ 3 ở trước đó cùng trên mảnh đất này (tất cả đều không có giấy tờ vì ông nội không để lại tờ di chúc nào). Sau đó hai người con điều mất, còn lại hai con dâu ở đó.

Năm 1990 con dâu thứ 3 bán tất cả diện tích đất mà gia đình tôi ở cho người khác (làm giấy tay cho chính quyền địa phương ký) trong khi cả họ tộc và gia đình tôi không ai hay biết. Năm 2004 người mua đến đòi lại đất và buộc gia đình tôi phải ra đi.

Hiện hai bên đều không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng gia đình tôi đã ở trên mảnh đất này hơn 30 năm (có đóng thuế từ năm 1993 đến nay). Tôi muốn biết trong trường này người mua và người bán đất có làm đúng pháp luật? Tôi có được quyền chứng nhận quyền sở hữu với mảnh đất trên?

Nguyễn Đông Phương (dongphuong_dn@... )

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Nếu như người con dâu thứ 3 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà tự ý chuyển nhượng đất cho người khác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người con dâu thứ 3 không được pháp luật thừa nhận. Do đó người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không có quyền đòi đất và buộc gia đình bạn ra khỏi mảnh đất trên được.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và không thuộc một trong các trường hợp sau:

Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng gia đình bạn vẫn cố tình vi phạm.

Tuy nhiên, do hiện đang xảy ra tranh chấp giữa gia đình bạn và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nên gia đình bạn không thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành được.

Để được giải quyết tranh chấp đất đai, trước tiên gia đình bạn phải gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất gửi đến UBND cấp xã nơi có đất.

Sau khi có biên bản hòa giải không thành, gia đình bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện nơi có đất để được giải quyết tranh chấp trong trường hợp gia đình bạn không có bất kỳ một loại giấy tờ nào liên quan đến mảnh đất trên theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai, hoặc gửi đơn khởi kiện đến TAND cấp huyện nơi có đất để được giải quyết trong trường hợp gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai hoặc không có nhưng mảnh đất trên có tên trong sổ địa bộ (ví dụ như đã được gia đình bạn hoặc người khác thực hiện việc kê khai nhà đất qua các thời kỳ).

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Điều kiện nhập quốc tịch Việt Nam

Hỏi: Tôi là người nước ngoài đang sinh sống và làm ăn tại Việt Nam, nay có nguyện vọng nhập quốc tịch Việt Nam để sinh sống trọn đời tại đây. Vậy tôi cần những điều kiện gì?_Nguyễn V.T (TPHCM)

- Luật sư Ngô Đình Hoàng trả lời: Điều 19 Luật Quốc tịch Việt Nam do Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 13-11-2008 quy định về điều kiện được nhập quốc tịch Việt Nam như sau:

1. Công dân nước ngoài và người không quốc tịch đang thường trú ở Việt Nam có đơn xin nhập quốc tịch Việt Nam thì có thể được nhập quốc tịch Việt Nam, nếu có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật Việt Nam;

b) Tuân thủ hiến pháp và pháp luật Việt Nam; tôn trọng truyền thống, phong tục, tập quán của dân tộc Việt Nam;

c) Biết tiếng Việt đủ để hòa nhập vào cộng đồng Việt Nam;

d) Đã thường trú ở Việt Nam từ 5 năm trở lên tính đến thời điểm xin nhập quốc tịch Việt Nam;

đ) Có khả năng bảo đảm cuộc sống tại Việt Nam.

2. Người xin nhập quốc tịch Việt Nam có thể được nhập quốc tịch Việt Nam mà không phải có các điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 điều này, nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:

a) Là vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ hoặc con đẻ của công dân Việt Nam;

b) Có công lao đặc biệt đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Việt Nam;

c) Có lợi cho Nhà nước CHXHCN Việt Nam.

3. Người nhập quốc tịch Việt Nam thì phải thôi quốc tịch nước ngoài, trừ những người quy định tại khoản 2 điều này, trong trường hợp đặc biệt, nếu được Chủ tịch nước cho phép.

4. Người xin nhập quốc tịch Việt Nam phải có tên gọi Việt Nam. Tên gọi này do người xin nhập quốc tịch Việt Nam lựa chọn và được ghi rõ trong quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam.

5. Người xin nhập quốc tịch Việt Nam không được nhập quốc tịch Việt Nam, nếu việc đó làm phương hại đến lợi ích quốc gia của Việt Nam.

Nếu ông thỏa mãn được các quy định nêu trên thì đủ điều kiện để nộp hồ sơ xin nhập quốc tịch Việt Nam.

theo NLD

Đòi chia thừa kế khi đã từ chối nhận di sản

TTO - * Ông bà nội tôi có một căn nhà diện tích 67m² và có 10 người con: 3 trai, 7 gái, bố tôi là con trai trưởng (con thứ năm trong gia đình). Năm 1994, ông bà nội tôi và các cô chú đã đồng ý cho bố mẹ tôi xây nhà trên mảnh đất này (tiền xây nhà do bố mẹ tôi bỏ ra).

Tất cả đều nói rõ căn nhà này trị giá 4 cây vàng, ông bà tôi 1 phần, 3 người con trai mỗi người 1 phần (bố mẹ tôi đã trả cho hai chú tôi mỗi người 1 cây vàng, và số tiền 1 cây vàng của ông bà - bố tôi đã dùng xây nhà, mua đất cho bác con gái cả - nhưng vấn đề này chỉ được thỏa thuận bằng miệng).

Đến năm 2001 ông nội tôi mất. Năm 2002, cả gia đình đã họp lại và đồng ý quyền sử dụng mảnh đất đó cho bố mẹ tôi (có văn bản xác nhận của chính quyền địa phương, 10 người con và của bà nội tôi). Năm 2003 bố tôi mất (gia đình tôi có 4 chị em gái). Năm 2007 đất được làm sổ đỏ đứng tên mẹ tôi. Tất cả mọi người đều biết và không có ý kiến.

Tháng 6-2009, chú thứ hai của tôi mất. Tháng 11-2009, các bác, cô chú đem đơn kiện mẹ tôi đòi chia lại tải sản là mảnh đất đó cho 10 người con của bà tôi (vì bố tôi đã mất và chúng tôi chỉ là con gái). Hiện tại mảnh đất đó bà nội tôi, mẹ tôi và chúng tôi đang sinh sống.

Tôi muốn hỏi mẹ tôi có phải chia lại mảnh đất đó không? Trong trường hợp bà tôi đồng ý chia lại, và nếu chia mảnh đất đó, thì những đối tượng nào sẽ được chia? Mong nhận được tư vấn. Xin cảm ơn.

Minh Thu (minhthuckt@... )

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thư của bạn tôi hiểu căn nhà có nguồn gốc là của ông bà nội bạn và được cha của bạn xây dựng lại. Sau khi ông nội bạn mất, bà nội bạn và các cô, chú đã tiến hành lập giấy tặng cho cha, mẹ bạn quyền sử dụng đất. Sau khi cha bạn mất, Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho mẹ bạn (đứng tên đại diện khai trình).

Việc các cô, chú và bà nội của bạn lập thỏa thuận để lại quyền sử dụng đất cho cha, mẹ bạn vào năm 2002, theo tôi đây là văn bản thỏa thuận phân chia di sản (bao gồm ½ căn nhà) và được pháp luật công nhận.

Pháp luật không quy định việc chia di sản là mỗi người đều phải nhận phần của mình, những người thừa kế có quyền thỏa thuận nhận toàn bộ, một phần hay nhường quyền của mình cho người thừa kế khác.

Trong văn bản thỏa thuận này, bà nội của bạn đã tặng phần di sản được hưởng từ ông nội bạn và ½ căn nhà thuộc tài sản riêng của mình cho cha, mẹ bạn. Theo Điều 684, 463 của Bộ luật dân sự năm 1995, việc thỏa thuận phân chia di sản và tặng cho tài sản đã có hiệu lực pháp luật. Do vậy, toàn bộ nhà và đất là tài sản chung của cha, mẹ bạn.

Hiện tại cha bạn đã mất. Do đó, ½ căn nhà sẽ là di sản thừa kế mà cha của bạn đã để lại và những người thừa kế theo pháp luật của cha bạn là: mẹ, vợ và các con của người chết.

Do căn nhà đã là tài sản của cha, mẹ bạn nên các cô, chú của bạn khởi kiện yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế sẽ không được tòa án chấp nhận.

Thân ái chào bạn.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

Tranh chấp quyền sử dụng đất mua giấy tay

TTO - * Ngày 14-9-2009 tôi có mua miếng đất diện tích 53m² do bà N. đứng bán với giá trị 325 triệu đồng. Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng do UBND huyện Bình Chánh (TP.HCM) cấp năm 2004. Nguồn gốc miếng đất trước đây thuộc quyền sở hữu của ông B. Ông B. bán lại cho ông V.N.

Sau đó ông V.N bán lại cho ông V.H., ông V.H. bán cho N. và bà N. bán lại cho tôi. Tuy nhiên, hiện có một người tên là A. đang tranh chấp với tôi về quyền sở hữu miếng đất nói trên. Tôi muốn biết tôi có là người được quyền sở hữu miếng đất trên do tôi là người mua sau cùng?

Nếu không giải quyết được việc tranh chấp thì tôi có thể yêu cầu bà N. trả lại toàn bộ số tiền mà bà N. đã bán cho tôi? Xin cảm ơn.

N.T.T. (thachnhien34@... )

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải do người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ thực hiện.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng của mình phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất (điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai).

Do bạn không nêu rõ ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ và vấn đề công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bạn và bà N., nên không thể khẳng định được việc chuyển nhượng QSDĐ trên của bạn có được pháp luật công nhận hay không.

Trong trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ do bà N. đứng tên nhưng hợp đồng chuyển nhượng không được cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng này không có giá trị pháp lý, bạn có quyền yêu cầu bà N. cùng bạn tiến hành ký lại hợp đồng theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

Trường hợp bà N. không phải là người đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ thì bà N. không có quyền chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp có sự ủy quyền hợp pháp của người đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ cho phép bà N. thay mặt người đó thực hiện giao dịch.

Trong trường hợp bà N. không có khả năng hỗ trợ để bạn có thể đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ một cách hợp pháp thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, sau khi đã trải qua hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất để yêu cầu tòa án tuyên hủy giao dịch vô hiệu và buộc bà N. trả lại tiền cho bạn.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Xin giấy phép xây dựng cho đất “dính” quy hoạch

TTO - * Tôi có xây một căn nhà cấp 4 tại đường Ngô Tất Tố, P.22, Q.Bình Thạnh (TP.HCM) với diện tích khoảng 80m² nằm trong khuôn viên đất của bố mẹ tôi từ năm 2000, nhưng không có giấy phép xây dựng. Năm 2008 bố mẹ làm thủ tục tách hộ cho gia đình tôi, trong sổ đỏ ghi “đất hợp lệ, nhà không hợp lệ”.

Hiện khu vực này đang dính quy hoạch treo. Tôi định chờ hủy quy hoạch mới làm thủ tục xin xây dựng lại căn nhà, nhưng do những nhà xung quanh xây sửa và mở rộng đường nên nhà tôi bị nứt và nền rung mạnh mỗi khi xe tải, buýt chạy qua. Tôi rất không yên tâm nếu ở trong căn nhà như thế nên muốn hỏi làm sao có thể xin giấy phép xây dựng?

Thời gian làm thủ tục mất khoảng bao lâu? Tôi có thể xây được mấy lầu? Xin cảm ơn.

Nguyen Thu Canh (canh.nguyen@... )

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thư của chị tôi hiểu rằng chị đang muốn xin giấy phép xây dựng để xây ngôi nhà mới, thay cho ngôi nhà cũ xây dựng không phép hiện hữu. Và phần đất nơi căn nhà tọa lạc hiện đã có quy hoạch (không phải là nhà ở) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất.

Theo điều 65 Luật xây dựng, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng là nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng (là nhà ở) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố.

Do thửa đất của chị thuộc quy hoạch không phải là nhà ở nên theo Khoản 4 điều 5 Quyết định 04/2006/QĐ-UBND chị chỉ có thể xin giấy phép xây dựng tạm.

Quy mô công trình được phép xây dựng tạm là dạng bán kiên cố tối đa 2 tầng (trệt, gác gỗ hay bằng vật liệu lắp ghép do chủ đầu tư tự quyết định, tường gạch, mái tôn) và phải đảm bảo an toàn, vệ sinh, môi trường. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì chị phải tự phá dỡ công trình xây dựng tạm.

Để được cấp giấy phép xây dựng tạm, chị có thể nộp hồ sơ tại UBND quận, bao gồm:

a) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng tạm (theo mẫu);

b) Bản sao có chứng thực của giấy tờ về quyền sử dụng đất;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình.

Thời hạn cấp giấy phép xây dựng là 15 ngày kể từ ngày chị nộp đủ hồ sơ hợp lệ, lệ phí là 100.000 đồng/ giấy.

Thân ái chào chị.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

Đất kê khai năm 1999 đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ?

TTO - * Cha tôi mất năm 1982, lúc cha tôi còn sống có đứng ra nhận việc trong coi từ trên phần đất nghĩa địa Hội người Quảng Đông, phần đất này tọa lạc tại khóm 3, P.1, thị xã Sa Đéc, Đồng Tháp. Cha tôi đã trực tiếp sử dụng phần diện tích nhà đất từ trước giải phóng (1975) cho đến nay.

Năm 1977, Nhà nước có tổ chức cho người dân đứng ra kê khai nhà đất, nhưng thời điểm này người bên hội không có ai đứng ra kê khai. Lúc này gia đình tôi gồm: cha mẹ, con cái đang sinh sống ổn định tại đây nên cha tôi là người đứng ra kê khai phần diện tích nhà đất nói trên.

Bảng kê khai nhà đất được thực hiện vào ngày 19-9-1977, theo đó phần diện tích đất nói trên được xác định là 1,56m² (đây là phần diện tích đất nhà ở để trông coi việc giữ từ). Sau này tờ kê khai được UBND P.1, thị xã Sa Đéc ký xác nhận vào ngày 22-3-1989 (tôi vẫn còn giữ). Tính ra, gia đình chúng tôi đã làm ăn sinh sống trên phần đất này gần 70 năm.

Năm 2004, có một số người nói ở Hội người Quảng Đông đến tranh chấp, dùng quyền lực đuổi gia đình tôi đi. Ngày 1-11-2004 tôi có gửi đơn đến Ban tư pháp P.1, thị xã Sa Đéc xin xem xét giải quyết, nhưng họ vẫn bắt chúng tôi di dời và bảo ra tòa sẽ thất kiện. Tôi yêu cầu Ban tư pháp P.1 chuyển đơn tôi đến TAND thị xã Sa Đéc, nhưng sau đó được trả lời tranh chấp hồ sơ không đủ điều kiện giấy tờ, tòa án không thụ lý.

Tôi có làm tờ tường trình gửi đến UBND P.1, thị xã Sa Đéc nêu rõ sự việc, đồng thời xin đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đơn của tôi bị UBND P.1 từ chối suốt 5 năm nay. Hiện nay nhà tôi đang xuống cấp trầm trọng, mục nát, gia đình tôi luôn sống trong cảnh lo sợ.

Xin cho biết: tôi có thể được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu được, tôi phải làm thủ tục ở đâu? Phải gửi đơn yêu cầu giải quyết ở đâu khi UBND phường và UBND thị xã Sa Đéc không giải quyết?

(tuan285@...)

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Lưu ý với bạn là tờ kê khai nhà đất năm 1999 chỉ có giá trị về tự kê khai diện tích nhà đất đang sử dụng có nguồn gốc (là do ai quản lý, sử dụng hay đang trông coi và kê khai khi được phát mẫu đơn kê khai). Do vậy tờ kê khai nhà đất năm 1999 không có giá trị pháp lý để xác định cha bạn là người sở hữu hợp pháp nhà và quyền sử dụng đất trên.

Mặt khác ngoài tờ kê khai nhà đất năm 1999, cha bạn cũng không có bất kỳ một loại giấy tờ quy định tại khoản 1 và 5 điều 50 Luật đất đai nên bạn sẽ không được Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành khi hiện tại đang có sự tranh chấp giữa gia đình bạn và Hội người Quảng Đông.

Để có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ thì bắt buộc bạn phải có xác nhận của UBND P.1, thị xã Sa Đéc xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất (khoản 4 điều 50 Luật đất đai).

Vì vậy, cách tốt nhất là bạn phải đưa vụ tranh chấp ra Tòa án nhân dân thị xã Sa Đéc để được giải quyết tranh chấp sau khi đã được hòa giải tại UBND P.1, thị xã Sa Đéc.

Trong trường hợp Ban tư pháp P.1 không chịu tiến hành hòa giải thì bạn có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND P.1, thị xã Sa Đéc để yêu cầu đưa vụ tranh chấp của bạn ra hòa giải theo quy định của pháp luật đất đai.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, chủ tịch UBND phường phải thụ lý giải quyết và thông báo bằng văn bản cho bạn biết; trường hợp không thụ lý giải quyết phải nêu rõ lý do.

Thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý giải quyết (đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 45 ngày).

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết hạn giải quyết khiếu nại mà chủ tịch UBND phường không giải quyết hoặc có ban hành quyết định giải quyết mà bạn thấy chưa thỏa đáng thì bạn có quyền khiếu nại tiếp lên chủ tịch UBND thị xã Sa Đéc hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân thị xã Sa Đéc để khởi kiện UBND P.1, thị xã Sa Đéc về hành vi không đưa vụ tranh chấp đất đai ra hòa giải theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Tôi muốn ly hôn với người chồng mang quốc tịch Úc có được không?

Việt kiều thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam có được không?

Thành viên của công ty có được chuyển nhượng phần vốn góp của mình không?

Tôi muốn ly hôn với người vợ đang sinh sống ở nước ngoài, tòa án nào giải quyết?