TTO - * Tháng 11-2009, bố mẹ tôi có ký hợp đồng đặt cọc với ông ông Q., bà P.. Theo đó, bố mẹ tôi có đặt cọc số tiền là 500 triệu đồng để mua nhà và quyền sử dụng một thửa đất thuộc sở hữu của ông Q., bà P..
Trong suốt quá trình chào mời, giới thiệu nhà, đất sử dụng, ông Q. và bà P. luôn phủ nhận các thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, sau đó bố mẹ tôi phát hiện mảnh đất nói trên thuộc diện quy hoạch nên không muốn mua nữa và muốn đòi lại tiền đặt cọc.
Xin hỏi trong trường hợp này bố mẹ tôi có đòi lại được tiền đặt cọc không? Nếu không thương lượng được thì bố mẹ tôi có quyền kiện ông Q., bà P.? Xin cảm ơn.
Nguyen Thanh Phuong
- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:
Pháp luật về đất đai và dân sự do các cơ quan nhà nước trung ương ban hành hiện nay không có quy định đất nằm trong quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo mục 1.3.1 chỉ thị 30/2003/CT-UB của UBND TP.HCM, trong khu vực có quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, người dân phải giữ nguyên hiện trạng, không xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
Theo quy định này thì trong trường hợp thửa đất mà ba mẹ bạn đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng toạ lạc tại TP.HCM thuộc khu vực quy hoạch, và đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng là không được phép, và ba mẹ bạn có thể yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn lại cọc.
Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận, ba mẹ bạn có thể khởi kiện tại tòa án để được giải quyết.
Trong trường hợp thửa đất không thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng như nói trên và bên bán không có cam kết về việc thửa đất không bị quy hoạch giải tỏa, thì việc bên bán chuyển nhượng đất thuộc khu quy hoạch không phải là nhà ở cho ba mẹ bạn sẽ không được xem là có lỗi và cũng không vi phạm pháp luật.
Trong trường hợp như thế, theo quy định của pháp luật, ba mẹ bạn không có quyền đòi lại cọc nếu từ chối nhận chuyển nhượng thửa đất như đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc (khoản 2 điều 358 Bộ luật dân sự). Do vậy, ba mẹ bạn nên giải quyết bằng cách thương lượng, hòa giải.
Về việc cho rằng bên bán đã không trung thực khi luôn phủ nhận các thông tin về quy hoạch trong quá trình chào mời thửa đất với ba mẹ bạn, nếu có chứng cứ về việc này thì ba mẹ bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối.
Thân ái chào bạn.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG